Введение……………………………………………………………………….…..3
1. Теоретические основы исследования рынка жилья……………………..5
1.1 Рынок недвижимости: понятие, субъекты и факторы
формирования………………………………………………………………...…5
1.2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости..8
2.Прогнозирование и анализ рынка жилья на примере Москвы и Московской области………………………………………………………………..14
2.1. Анализ рынка жилой недвижимости………………………………………14
2.2. Рынок элитной жилой недвижимости……………………………………..17
Заключение……………………………………………………………………….19
Список используемой литературы……………………………………………..21
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Оживление рынка недвижимости происходит, но в основном в сегменте жилья эконом-класса. На рынок вернулся реальный покупатель, однако он ограничен в своих финансовых возможностях и настроен на оптимальное соотношение цены и качества. Соответственно, именно в сегментах недорогого жилья наблюдается наибольший прирост ценовых показателей, а недорогие квартиры вымываются с рынка. О масштабной активизации всего рынка недвижимости говорить пока рано. Средние цены за март выросли почти на 2%, составив 4186 долл./кв. м. Но если обратить внимание на ослабление доллара за этот же месяц (почти на 1,5%), то реального долларового прироста стоимости квадратного метра практически не произошло. Что касается рублевых цен, то за март они увеличились менее чем на 1%, то есть на уровень инфляции. Примечательна в марте и динамика цен на квартиры по классам жилья. Как и в феврале, наибольший прирост стоимости (выше среднего по Москве) по-прежнему отмечен на недорогую недвижимость, в основном это панельные и блочные дома. Причем повышение цен на монолитные и кирпичные жилые здания практически совпадает с величиной ослабления доллара в марте — это означает, что стоимость данного типа жилья на самом деле в среднем осталась на том же уровне. Можно сказать, что сейчас рынок недвижимости вернулся в свое нормальное, сбалансированное состояние, наблюдается умеренный, адекватный спрос.
Актуальность данной работы заключается в том, что рынок жилой недвижимости обладает огромным потенциалом. По прогнозам аналитиков отраслевых агентств, емкость первичного рынка жилой недвижимость в Москве в 2010 году составила 8,1 млрд. долларов, тогда как емкость рынка вторичного жилья оценивается в 18,1 млрд. долларов.
Целью курсовой работы является исследование первичного и вторичного рынка в г. Москва, выявить динамику цен в зависимости от месторасположения и сезонности, а также сделать выводы о средних ценах на жилье.
В соответствии с целью были поставлены следующие задачи:
1) дать оценку динамики рынка жилья г. Москва за период 2009-2010 гг;
2) провести анализ рынка жилой недвижимости в Москве и Московской области;
3) рассмотреть рынок элитной жилой недвижимости;
4) выявить основные тенденции рынка первичного и вторичного жилья;
5) рассмотреть показатели сезонности цен на жилье в г. Москва.
На рынке вторичного жилья в ноябре 2010 года положительные тенденции проявились менее явно, здесь прирост цен оказался незначительным. Продавцы в условиях несколько повысившейся покупательской активности торгуются все менее охотно. Однако повышать цены большинство продавцов опасаются, боясь слишком длительного простоя ввиду высокой конкуренции. Среднеценовая планка поднимается из-за новых объектов, которые начинают продаваться по максимальным ценам в надежде найти покупателя на волне сезонной активности.
Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья г. Тюмени показала незначительное изменение и составила на конец ноября 2010 года в среднем по городу 44 тысячи 469 рублей за квадратный метр, изменение за месяц показало рост на 0,4 процента.
С позиции класса и типа квартир вторичного рынка в ноябре сложилась следующая картина: средняя цена однокомнатных квартир составляет один миллион 395 тысяч рублей, один миллион 720 тысяч рублей и два миллиона 100 тысяч рублей – для объектов старого фонда, типового жилья и квартир повышенной комфортности соответственно. Средняя цена двухкомнатных квартир старого фонда равна одному миллиону 775 тысячам рублей, для типового жилья – двум миллионам 410 тысячам рублей и трем миллионам 920 тысячам рублей в сегменте квартир повышенной комфортности.
В результате проделанной работы была достигнута поставленная цель, т.е. выявлено отношение потребителей к рынку недвижимости Москвы и Московской области в августе 2009 года и на этой основе выбор самых привлекательных сегментов данного рынка.
В результате проведенного маркетингового исследования по изучению рынку недвижимости Москвы и Московской области была выявлена зависимость между такими признаками сегментирования как цена, место расположения объекта, этажность.
Исходя из проведенного маркетингового исследования предприятиям, осуществляющим деятельность на данном рынке, следует проводить маркетинг в следующих основных направлениях:
– ценовая политика, основанная на стратегии «престижной цены»;
– оценка позиций конкурирующих продуктов на выбранных целевых сегментах;
– продвижение товара, предполагающее сочетание двух методов – рекламы и стимулирования сбыта (специальные предложения и акции).