Управление муниципальным недвижимым имуществом,пути и методы совершенствования.

Управление муниципальным недвижимым имуществом,пути и методы совершенствования.

Тип работы: 
Диплом
Предмет: Стратегический менеджмент
Год выполнения: 
2011
Объем: 
100
Цена: 
5 500руб.
№ работы: 837

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………………..5
Глава 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ……..
1.1. Категория "собственность" как общественное явление …………………………..
1.2. Понятие о муниципальном недвижимом имуществе, его состав и классификация. …………………………………………………………………….
1.3. Муниципальное недвижимое имущество и другие формы собственности на недвижимость: сравнительная характеристика………………………………………15
ГЛАВА 2. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В НОГИНСКОМ РАЙОНЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ……….27
2.1. Краткая характеристика Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами Ногинского района Московской области ……………...………………….27
2.2. Структура и анализ недвижимого имущества Ногинского района Московской области и динамика изменения структуры за 2008-2011 г.г. ………...………………32
2.3.Анализ земельных правоотношений в Ногинском районе Московской области ………………………..…………………………………………..44
2.4.Финансово-экономический анализ землепользования в Ногинском районе Московской области …………………………………………….……………………..49
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НОГИНСКОГО РАЙОНА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ …………………………………………………………………………………………..63
3.1.Общая программа деятельности по совершенствованию управления недвижимостью Ногинского района Московской области…………………………63
3.2. Организация единой системы учета по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Ногинском районе МО» ……………………………………..71
3.3. Прогнозирование,моделирование и оптимизация земельных платежей……….74
3.4.Экономическая и социальная эффективность целевой программы "Развитие земельных отношений в Ногинском районе Московской области на 2011-2013 года"……………………………………………………………………………………..88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………….94
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………………………………………………………………96

В современный период развития рыночных отношений и участия в них муниципальных образований как особого субъекта хозяйствования, имеющего свои специфические цели и задачи, проблема совершенствования управления муниципальной недвижимостью приобретает особое значение.

Во-первых, ещё пятнадцать лет назад муниципальной формы собственности, в том числе собственности на недвижимое имущество, в Российской Федерации не было. Сегодня и формально-юридически и фактически она существует, но процесс её становления продолжается и будет продолжаться еще достаточно длительное время, что вызвано незавершенностью разграничения имущества между муниципальными районами и поселениями, муниципальными образованиями и государством, а также неразвитостью на практике способов реализации права муниципальной собственности, управления объектами муниципального имущества.

Во-вторых, эффективность деятельности властных структур обусловлена жизнеспособной структурой местного самоуправления: «ведь почти все государственные решения, касающиеся интересов граждан, так или иначе проходят через местные органы, реализуются в жизнедеятельности местных сообществ».[1] Люди ощущают результаты государственной политики и оценивают её сквозь призму удовлетворения своих жизненных нужд и интересов. Именно этим нуждам и интересам местного сообщества и призвана служить муниципальная собственность. И этому, в первую очередь, способствует грамотное и эффективное управление муниципальной собственностью. При этом особенно важным является создание правовых, финансовых и социально-экономических условий успешного хозяйствования субъектов муниципального уровня.

Принятые и реализуемые в последние годы акты Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации содержат положения, прямо касающиеся вопросов эффективного управления муниципальной недвижимой собственностью. Так, например, среди показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления, определенных Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2008 г. № 607 «Об оценке эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов», имеется такой показатель, как «доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, от общей площади территории городского округа (муниципального района)»; распоряжением Правительства Российской Федерации от 11.09.2008 г. № 1313-р введен показатель «доля собственных доходов местного бюджета (за исключением безвозмездных поступлений, поступлений налоговых доходов по дополнительным нормативам отчислений и доходов от платных услуг, оказываемых муниципальными бюджетными учреждениями) в общем объеме доходов бюджета муниципального образования», причем к названным собственным доходам относятся в соответствии с Налоговым и Бюджетным кодексами Российской Федерации, прежде всего, земельный налог и другие платежи за землю.

Все это говорит об актуальности рассматриваемой темы. Теоретическая значимость темы исследования состоит в анализе достаточно нового для Российской Федерации института муниципальной собственности на недвижимость, в выявлении общего и особенного в муниципальной и других формах собственности. Ее практическое значение определяется важностью в решении проблем организации и осуществления управления муниципальным имуществом как в Ногинском районе Московской области, так и в других муниципальных образованиях России, в большинстве имеющих сходные проблемы.   

Объектом исследования является деятельность Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами Ногинского района Московской области, являющегося структурным подразделением Администрации Ногинского района, выполняющим основные управленческие функции в сфере реализации права муниципальной собственности на недвижимость на территории района. 

   

Предмет исследования – организация и формы управления муниципальным недвижимым имуществом района, как важнейшие составляющие муниципально-управленческой деятельности, направленной на удовлетворение основных жизненных интересов и потребностей населения, социально-экономическое развитие муниципального образования.

Актуальными задачами в условиях дефицита бюджета Ногинского района Московской области и общих проблем его функционирования и социально-экономического развития являются изыскание резервов увеличения доходных статей, в том числе с ориентацией на недвижимость как на источник дохода, и повышение эффективности управления муниципальным имуществом в целях обеспечения жизнедеятельности населения. Об этом свидетельствует, в частности, и рост объемов заданий Минимущества Московской области  Комитету по управлению имуществом и земельными ресурсами Ногинского района.

Следует сказать, что для современной практики управления недвижимостью Ногинского района характерно:

• не использование рыночных подходов к управлению муниципальной недвижимостью;

• формирование и осуществление муниципальных имущественных отношений без учета требований рынка;

• отсутствие эффективного информационного обеспечения;

• неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов муниципальной недвижимости и арендной платы за их использование.

В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджета района, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой их привлекательности как объекта инвестиций.

Весьма актуальна и проблема управления муниципальным жилищным фондом. Сегодня  в жилых домах, находящихся в собственности Ногинского района по договору найма проживает значительная часть жителей. Жилищный кодекс Российской Федерации, введённый в действие 1 марта 2005 года, существенно расширил права собственников помещений в многоквартирных домах по распоряжению общим имуществом, одновременно вменяя им и новые обязанности. Реформа жилищно-коммунального хозяйства, идущая не первый год с огромными трудностями, должна в конечном итоге привести к повышению качества всех предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и к своего рода, изменению менталитета собственников по содержанию в надлежащем состоянии не только непосредственно жилья, но и дома в целом, эксплуатации всего жилого фонда, в том числе и прилегающих территорий.

Кроме того, в муниципальной собственности Ногинского района имеется ряд нежилых помещений, в которых размещается большинство учреждений здравоохранения, образования, культуры, предприятий жилищно-коммунального хозяйства, некоторое количество предприятий торговли и бытового обслуживания. Эти нежилые помещения предоставлены учреждениям и предприятиям района на правах оперативного управления, хозяйственного ведения и аренды.

 Все это свидетельствует об особой роли недвижимости среди объектов муниципальной собственности Ногинского района и значимости проблем в организации и выборе форм управления муниципальным недвижимым имуществом, обусловивших выбор объекта и предмета дипломного проектирования.

Целью настоящей работы является анализ системы управления недвижимым имуществом в Ногинском районе Московской области и разработка предложений по ее совершенствованию.

В ходе работы должны быть решены следующие задачи:

  1. Рассмотреть теоретические аспекты управления муниципальной недвижимостью.
  2. Изучить деятельность Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами Ногинского района Московской области.
  3. Проанализировать состав и структуру муниципальной недвижимости Ногинского района Московской области.
  4. Провести анализ земельных правоотношений и финансово-экономический анализ землепользования в Ногинском районе Московской области.
  5. Разработать мероприятия по совершенствованию системы управления муниципальной недвижимостью в Ногинском районе Московской области.
  6. Оценить экономическую и социальную эффективность мероприятий  по управлению муниципальной недвижимостью в Ногинском районе Московской области.

Теоретической основой настоящей работы служат труды Алпатов А. А., Бездольный С.Л., Волков С.Н., Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В.,  Коробова А.Н., Широков Л.Н., Грабовой П.Г.  

При выполнении настоящей работы основным методом исследования явился системный анализ, позволяющий изучить все стороны рассматриваемого явления в их целостности и взаимосвязи. Кроме того, были использованы такие методы, как сравнительный анализ, структурно-функциональный анализ, экономический анализ,  правовой анализ, обобщение, аналогия, наблюдение, сравнение и др.

Работа выполнена на основе нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления; материалов преддипломной практики, в частности документов и материалов Администрации Ногинского муниципального района; информации, опубликованной в газетах «Вестник Подмосковья», «Ногинский вестник» и на официальном сайте noginsk.ru.

Новизну данного исследования определяет недостаточная разработанность в предыдущем проблемы управления муниципальной недвижимостью как в Ногинском районе, так и в других муниципальных образованиях Московской области и Российской Федерации в целом, в связи с чем результаты работы могут быть использованы в практике совершенствования управления муниципальной недвижимостью  значительного количества муниципальных образований России.

Структура и содержание работы

Работа имеет традиционную структуру и состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении обозначена актуальность, цели и задачи работы, предмет и объект, теоретические основы и методы исследования.

Первая глава носит теоретический характер и посвящена теоретико-методологическим основам управления муниципальной недвижимой собственностью и сравнительной характеристике муниципальной недвижимости с другими формами собственности на недвижимое имущество.

Во второй главе на основе практики проведен анализ управления муниципальным недвижимым имуществом Ногинского района Московской области. Исследована информационная, учетная, арендная, приватизационная и доходная деятельность Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Ногинского района (КУМИ «Ногинский район»), выявлены основные проблемы этой деятельности. 

Третья глава содержит предложения по совершенствованию управления муниципальной недвижимостью КУМИ «Ногинский район». Определены пути решения существующих проблем, в том числе в разработанные предложения  включен ряд мероприятий, связанных с маркетинговой стратегией, приватизацией (куплей-продажей) объектов недвижимости, продажей прав на их аренду и др. В этой главе даны также экономические и социальные оценки предложенных мероприятий.

В заключении изложены краткие выводы по результатам проделанной работы.

Список литературы содержит законодательные и иные нормативные документы, научную (Авакьян С.А., Князев С.Д., Арановский К.В., Грищенко Е.В., Кречетов Д.А., Маркарян Г.В.), методическую и учебную литературу по вопросам управления муниципальным недвижимым имуществом.



[1] Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования. – М.: Новое издание, 2006. – С. 185.

В настоящей работе были исследованы пути совершенствования управления муниципальной недвижимостью. Примером послужили органы местного самоуправления Ногинского района Московской области.
В результате проделанной работы автор пришел к следующим выводам:
1. Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью.
2. При изучении вопроса совершенствования управления муниципальной недвижимостью полезно изучение зарубежного опыта.
3. При разработке маркетинговой стратегии основной акцент следует делать на оценке факторов внешней и внутренней среды муниципального образования «Ногинский район».
4. Совершенствование процесса приватизации посредством создания Фонда позволит органам местного самоуправления Ногинского района получить следующие результаты:
- получить средства органам местного самоуправления Ногинского района разом или несколькими крупными траншами при продаже активов по справедливой цене, не обрушая цен на рынке недвижимости;
- иметь реальный временной и ресурсный манёвр для успешной приватизации (один или несколько аукционов вместо нескольких
5. Совершенствование порядка предоставления земельных участков по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Ногинском районе позволит избежать незаконной практики.
6. Стоимость земельного участка в Ногинском районе и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определятся исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.
В перспективе 2012 года, Комитету целесообразно выстроить политику управления в сфере имущественных отношений в рамках следующих параметров:
- максимальный уход от различных видов льготного использования муниципального недвижимого имущества;
- сохранение в муниципальной собственности исключительно тех организаций, деятельность которых неразрывно связана с выполнением функций органов местного самоуправления Ногинска МО;
- совершенствование учета и системы управления собственностью, посредством завершения формирования реестра муниципального недвижимого имущества, реорганизации муниципальных предприятий, позволяющей оптимизировать их расходы, в том числе по налоговым платежам;
- подготовка нормативной базы и принятие мер по обеспечению сохранности муниципального недвижимого имущества, повышению уровня ответственности его пользователей;
- ужесточение всестороннего контроля за использованием муниципального недвижимого имущества, продолжение работы по сокращению дебиторской задолженности в городской бюджет со стороны недобросовестных арендаторов муниципального имущества и прекращение заключения с ними договоров аренды.

Управление муниципальным недвижимым имуществом,пути и методы совершенствования.
+7

Вертикальные вкладки