Введение…………………………………………………………………….......8
1 Техническая экспертиза……………………………………………………10
1.1 Архитектура……………………………………………………………11
1.1.1 Анализ местоположения ……………...………………………....11
1.1.2 Краткая климатическая и инженерно-геологическая
характеристика участка………………………………………………..12
1.1.3 Градостроительная ситуация……………………………………14
1.1.4 Функциональное зонирование территории…………………….15
1.1.5 Архитектурно - планировочные решения………………………17
1.1.5.1 Наружная отделка……………………………………….....20
1.1.5.2 Внутренняя отделка………………………………………..21
1.1.6 Технологические решения……………………………………....21
1.1.7 Помещения культурно-массового назначения………………...22
1.1.8 Вместимость комплекса………………………...……………....23
1.1.9 Служба охраны…………………………………………………...23
1.2 Технология и организации строительного производства…..............24
1.2.1 Общие положения проектирования……………………………..24
1.2.2 Определение нормативной продолжительности
строительства...………………………………………………………...26
1.2.3 Определение номенклатуры и объемов строительства…..…...29
1.2.5 Построение и расчет сетевого графика………………………...30
1.2.6 Оценка трудоемкости работ и потребности в технических
средствах…………………………………………………………….....30
1.2.6 Краткое описание методов производства работ……………….31
1.2.6.1 Земляные работы………………………………………….31
1.2.6.2 Прокладка напорных трубопроводов
(водоснабжение)………………………………………………......32
1.2.6.3 Прокладка безнапорных трубопроводов
(канализации)………………………………………………………33
1.2.7 Испытания трубопроводов………………………………………34
1.2.7.1 Напорные трубопроводы…………………….....………….34
1.2.7.2 Безнапорные трубопроводы………………………………34
1.2.8 Определение расчетной численности рабочих кадров………..35
1.2.9 Определение потребных ресурсов строительства в местных
и привозных стройматериалах………………………………………..35
1.2.10 Разработка технологической карты на устройство
сборных ж/б колодцев………………………………………………...35
1.2.10.1 Область применения……………………………………..35
1.2.10.2 Последовательность выполнения работ……………….35
1.2.10.2.1 Земляные работы…………………………..……..37
1.2.10.2.2 Монтажные работы……………..……………….37
1.2.10.2.3 Контроль качества…………….………………….....38
1.2.11 Проектирование строительного генерального плана………..41
1.2.11.1 Расчет потребности во временных зданиях и
сооружениях……………………………………………………….41
1.2.11.2 Расчет площадей инвентарных складов и
производственных помещений…………………………………...42
1.2.11.3 Расчет потребности строительства в воде…….……......43
1.2.11.4 Обеспечение строительства электроэнергией…….…....45
1.2.11.5 Технико-экономические показатели……………….…...46
2 Правовая экспертиза……………………………………………………….48
2.1 Из истории санатория «Черноморье»………………...……………..49
2.2 Основные положения об акционерном обществе…………….........49
2.3 Экспертиза земельного участка……………………………………...51
2.4 Основные положения по осуществлению реконструкции………...54
2.5 Налогообложение……………………………………………………59
3 Экономическая экспертиза………………………………………………...62
3.1 Обоснование вложения инвестиций в реконструкцию
санатория «Черноморье»…… …………………………………..............63
3.2 Анализ конкурентов………………………………….........................70
3.3 Оценка инвестиционного проекта реконструкции
санатория «Черноморье»…………… …………………………………..73
3.4 Расчет сроков окупаемости спального корпуса
санатория «Черноморье»……………………… …………………...........83
4 Управление объектом недвижимости………………………………….....88
4.1 Цели управления недвижимостью………………………..................89
4.2 Организация и планирование рекламной деятельности
санатория «Черноморье» (на 2001 год)………………………………....89
4.2.1 Планирование рекламной кампании…….………………………90
4.2.2 Временные горизонты………………………………….……….91
4.2.3 Основной подход к организации рекламной
деятельности санатория «Черноморье»………………….….............92
4.2.4 Потенциальные потребители рекламы санатория
«Черноморье»………………………………………………………....93
4.2.5 Рекламное обеспечение деятельности санатория…….............93
4.2.6 Краткая характеристика рекламоносителей,
которые могут быть использованы в рекламе санатория
«Черноморье»…………………………………………………………94
4.2.7 Расчет эффективности рекламной кампании……………........97
4.3 Технический менеджмент санатория «Черноморье»……………..101
4.3.1 Определение физического износа санатория
«Черноморье» на 2007 год………………………………………….109
4.3.1.1 Определение физического износа
нормативным методом…………………………………………110
4.3.1.2 Определение физического износа
методом срока лет………………………………………………114
4.3.1.3 Определение итоговой величины износа……..............115
4.3.1.4 Состав работ по устранению физического износа……116
4.4 Техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт
спального корпуса санатория «Черноморье»…………………………….117
4.4.1 Особенности сезонной эксплуатации здания………………..118
4.4.2 Система планово-предупредительных ремонтов и
технического обслуживания зданий…………………...…………..119
4.5 Энергетический паспорт спального корпуса санатория
«Черноморье»……………………………… …………………………..127
4.5.1 Расчет тепло-влажностного режима ограждения……………127
4.5.2 Энергетический паспорт здания……………………...............129
4.6 Анализ эффективности управления недвижимостью…………….134
4.6.1 Оценка стоимости спального корпуса санатория
«Черноморье» на 2001 год…………………………………………..134
4.6.2 Оценка стоимости спального корпуса санатория
«Черноморье» на 2007 год…………………………………………..138
5 Экологическая экспертиза и безопасность жизнедеятельности…...….140
5.1 Экологическая экспертиза…………………………………………..141
5.1.1 Экспертиза месторасположения………………………….......141
5.1.2 Экспертиза геоподосновы……………………………………..142
5.1.3 Мероприятия по предотвращению загрязнения почв
в процессе реконструкции и рекультивации нарушенного
земельного участка…………………………………………………..143
5.1.4 Экспертиза влияния объекта на окружающую территорию..144
5.2 Организация безопасности жизнедеятельности…………...……...147
5.2.1 Организация строительной площадки, участков
работ и рабочих мест……………………….………………………..147
5.2.2 Эксплуатация строительных машин………………...………..148
5.2.3 Эксплуатация технологической оснастки и инструмента….149
5.2.4 Транспортные работы………………………….……………...149
5.2.5 Электросварочные и газопламенные работы………………..150
5.2.6 Погрузочно-разгрузочные работы……………………………151
5.2.7 Изоляционные работы………………………………………...152
5.2.8 Земляные работы……………………………………………...153
5.2.9 Монтажные работы…………………………………………...155
Заключение………………………………………………………………...157
Приложение 1………………………………………………………....…....160
Библиографический список…………………………………………….….163
Данный дипломный проект разработан на тему «Реализация инвестиционного проекта реконструкции санатория «Черноморье» на 120 мест в Центральном районе г. Сочи».
Объектом исследования данного дипломного проекта является реконструи-руемый санаторий «Черноморье» и процессы, касающиеся данной реконструкции и дальнейшего использования объекта.
Целью дипломного проекта заключается в разработке и обосновании управ-ленческих решений, способствующих развитию санатория.
В рамках дипломного проекта принимаются следующие управленческие ре-шения:
? реконструкция объекта недвижимости;
? снижение расходов бюджета;
? увеличение доходности бюджета;
? поддержание санатория в исправном техническом состоянии после вво-да в эксплуатацию;
? повышение репутации санатория, увеличение заполняемости.
Структура дипломного проекта состоит из шести разделов:
1) в правовом разделе рассмотрены вопросы, связанные с организационно-правовой формы собственника санатория «Черноморья», правоотношения, касаю-щиеся вопросов права пользования земельным участком, процесса проведения ре-конструкции и ввода объекта в эксплуатацию, а также раскрыты вопросы по учету основных средств в бухгалтерии предприятия.
2) в техническом разделе представлены: анализ природно-климатических ус-ловий района, анализ местоположения, основные архитектурно-планировочные и конструктивные решения.
3) в разделе технологии и организации производства работ составляется ка-лендарный план, а также строительный генеральный план.
4) в экономическом разделе производится обоснование эффективности рекон-струкции санаторного комплекса, а также производится расчет рентабельности и окупаемости проекта. В этом же разделе произведен анализ конкурентов санатория в области предоставления туристических услуг.
5) в управленческом разделе представлены мероприятия по повышению эф-фективности функционирования санатория – разработана рекламная кампания, на-правленная на информирование потенциальных потребителей туристического про-дукта о данном санатории и повышение среднегодовой заполняемости. Также, опи-саны мероприятия по поддержанию санатория в исправном техническом состоянии. В заключительной части управленческого раздела оценена эффективность управле-ния санаторием.
6) в экологическом разделе оценено местоположение санатория и его влияние на окружающую его среду. Также учтены основные требования безопасности рабо-чих на этапе реконструкции объекта.
В Заключении даны краткие выводы по каждому из разделов.
Библиографический список включает основную литературу, используемую при выполнении данного дипломного проекта.
В данном дипломном проекте были детально рассмотрены вопросы, связанные с реконструкцией и дальнейшим эксплуатированием санатория «Черноморье». В каждом из разделов, с разных сторон, были оценены целесообразность и особенно-сти данной реконструкции.
В правовом разделе был установлен собственник санатория «Черноморье», дана краткая характеристика организационно-правовой формы собственника, разо-браны правоотношения связанные с владением земельным участком, на котором расположен санаторий, описаны основные положения по осуществлению реконст-рукции и учету основных средств.
В техническом разделе были оценены местоположение санатория, природно-климатические условия района, дана характеристика геоподосновы, рельефа района. В целом, санаторий обладает удачным месторасположением – в пределах пешеход-ной доступности к центру города, при этом, находясь в санаторной зоне, рядом с та-кими достопримечательностями как Зимний театр, Цирк, Приморский парк. В этом же разделе были описаны основные архитектурно-планировочные решения.
В разделе технологии и организации производства работ представлен кален-дарный план, а также строительный генеральный план, рассчитаны потребность ре-конструкции во временных зданиях, воде, электроэнергии, машинах, оборудовании, инвентаре.
В экономическом разделе было дано обоснование данной реконструкции, оце-нен рынок конкурентов а также произведена оценка вложения инвестиций в рекон-струкцию санатория «Черноморье» в целом и отдельно в спальный корпус данного санатория. В результате расчетов установлено, что санаторий обладает целым рядом конкурентных преимуществ. Проект, в целом, является рентабельным, и вложенные инвестиции окупаются в ближайшие 8 лет после ввода объекта в эксплуатацию.
В управленческом разделе описаны основные цели и задачи управления, раз-работана рекламная кампания санатория, направленная на повышение популярности санатория среди потребителей туристических услуг и оценена эффективность дан-ной кампании. Реклама позволит повысить заполняемость санатория в среднем на 20 %. Также, в управленческом разделе представлены основные планово-профилактические работы, направленные на поддержание санаторного комплекса в исправном состоянии. В итоге, оценена эффективность управления, на основе уве-личения рыночной стоимости санатория, которая возросла на 30 %.
В последнем – экологическом разделе – оценено влияние санатория на окру-жающую его среду. После проведения расчетов, было установлено, что санаторий не оказывает существенного пагубного воздействия на окружающую среду и, следо-вательно, проект можно принять к реализации.