Введение. 3
Глава 1 Объекты гражданских правоотношений. 7
1.1 Общая характеристика и виды объектов гражданских правоотношений. 7
1.2 Общая характеристика и виды объектов недвижимого имущества. 13
1.3 Законодательные ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества 20
Глава 2 Земельные участки и участки недр как объекты недвижимого имущества 23
2.1 Земельные участки как объект недвижимого имущества. 23
2.2 Участки недр как объект недвижимого имущества. 28
2.3 Правовое регулирование возникновения, изменения и прекращения прав на земельные участки и участки недр. 31
Глава 3 Здания и сооружения как объекты недвижимого имущества. 39
3.1 Правовое регулирование строительства здания и сооружения. 39
3.2 Здания и сооружения как правовые категории в гражданском праве. 45
3.3 Особенности возникновения, изменения и прекращения прав на здания и сооружения. 50
3.4 Самовольная постройка как объект гражданских правоотношений. 56
Заключение. 65
Список использованной литературы.. 70
Недвижимость составляет основу благополучия не только отдельных граждан, но и всего государства в целом. Она является базой многочисленных экономических и социальных прав граждан и юридических лиц. Социальная значимость недвижимости получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ[1], провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.
При этом сделки с недвижимостью имеют определяющее значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности не только особой важности для человека, но и большой стоимости. Так, исследователи отмечают, что для многих покупка жилья является чуть ли не самой крупной финансовой операцией в своей жизни[2].
В связи с этим правоотношения, связанные с оборотом недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Разработка дискуссионных вопросов в этой области составляет неотъемлемую часть предмета науки гражданского права.
Особенность и сложность правового регулирования оборота недвижимости состоит в двойственном характере ее природы. С одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости являются разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.
Учитывая остроту проблемы, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2003 г. принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе[3].
Идеи, выраженные в Концепции, положены в основу ряда конкретных законодательных актов, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Только в 2004 г. был принят ряд федеральных законов, реформирующих законодательство о недвижимости. Именно тогда произошли последние существенные изменения правовой регламентации в этой сфере.
[1] Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // СЗ РФ. 2009. N 4 ст. 445
[2] Куранова Л.Р. Рынок жилья со стороны покупателя // Правовые вопросы недвижимости, 2009, N 1. С. 32.
[3] Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004....
Проведенное исследование показывает, что действующее законодательство, регламентирующее оборот недвижимого имущества, требует дальнейшего совершенствования. Выявлены недостатки и в ряде теоретических подходов к определению недвижимости и ее видов. Практика применения ГК РФ и иных нормативных актов показывает, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов по своему статусу не совсем верно отнесены к недвижимости. Напротив, существуют такие объекты, правовое положение которых действующее законодательство регулирует слишком поверхностно, что не отвечает потребностям современного гражданского оборота.
Завершая работу, перечислим наиболее значимые выводы и предложения, сделанные в результате анализа недвижимости как объекта гражданских прав.
Существует целый ряд различных классификаций вещей как объектов гражданского права. Все они имеют определенное юридическое значение, хотя далеко не все отражены в действующем законодательстве. В то же время наиболее важные правовые последствия влечет разделение объектов гражданского права, а точнее, вещей, на движимые и недвижимые вещи. Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом. Однако до сих пор в науке нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отнесения имущества к недвижимости.
Нормативные акты свидетельствуют об использовании законодателем терминов «недвижимое имущество» и «недвижимость» в качестве синонимов. Представляется, что термин «недвижимость» может употребляться как некое обобщение для всех объектов гражданских прав, в отношении которых устанавливается особый режим недвижимых вещей (например, требуется регистрация права собственности и иных вещных прав и т.д.).
Содержащиеся в ст. 130 ГК РФ критерии относятся к понятию недвижимости вообще, без определения особых признаков недвижимой вещи, которые бы позволили отделить это понятие от таких как недвижимое имущество, недвижимость. Поэтому нелогично выглядит название ст. 130 ГК РФ - «Недвижимые и движимые вещи» и не вполне корректной формулировка абз. 2 п. 1 этой статьи, в соответствии с которой «законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Ведь не любое имущество (как, например, имущественные права) может являться вещью, тем более недвижимой.
Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов.
Является сомнительным такой оценочный критерий недвижимости, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению». Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению.
Представляется, что наиболее эффективным будет изложение в законе не определения понятия недвижимости, а перечня объектов недвижимости и их классификации. Подобная конструкция будет способствовать большей стабильности и точности норм о недвижимости, а стабильность нормативного материала является одним из важных элементов стабильности общества.
Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранения взаимодействия принадлежащих разным лицам вещей путем их (вещей) физического удаления друг от друга.
В настоящее время один из принципов правового оборота основных объектов недвижимости - земельных участков и расположенных на них зданий - основан на том, что земля рассматривается как главная вещь, а расположенные на ней объекты недвижимости как принадлежности. В то же время при регулировании конкретных отношений этот принцип не соблюдается. Вследствие этого действие предусмотренного ГК РФ правила полностью блокируется. Оно фактически утрачивает смысл, становясь очередной «мертвой нормой».....