Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.

Тип работы: 
Диплом
Предмет: Отрасли права
Год выполнения: 
2012
Объем: 
85
Цена: 
5 500руб.
№ работы: 900

ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 7
1.1. Понятие недвижимого имущества в гражданском праве Российской Федерации 7
1.2. Виды недвижимого имущества 15
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 23
2.1. Особенности правового регулирования сделок, направленных на переход права собственности на недвижимое имущество 23
2.2. Специфика правового регулирования сделок, направленных на передачу недвижимого имущества в пользование 31
ГЛАВА 3. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 42
3.1. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним 42
3.2. Согласие органов опеки и попечительства на сделки с недвижимым имуществом 51
3.3. Согласие супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом 59
3.4. Гражданско-правовая защита прав лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него 69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 75
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 80

Актуальность темы. Недвижимость составляет основу благополучия не только отдельных граждан, но и всего государства в целом. Она является базой многочисленных экономических и социальных прав граждан и юридических лиц. Социальная значимость недвижимости получила конституцион-ное закрепление в ст. 40 Конституции РФ , провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного само-управления создавать необходимые условия для реализации этого права. 
При этом сделки с недвижимостью имеют определяющее значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности не только особой важности для человека, но и большой стоимости. Так, исследователи отмечают, что для мно-гих покупка жилья является чуть ли не самой крупной финансовой операци-ей в своей жизни .
В связи с этим правоотношения, связанные с оборотом недвижимости, - одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Разработка дискуссионных вопросов в этой области составляет неотъемлемую часть предмета науки гражданского права.
Особенность и сложность правового регулирования сделок с недвижимостью состоит в двойственном характере ее природы. С одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости являются разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с уче-том императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.
Учитывая остроту проблемы, Совет при Президенте Российской Феде-рации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2003 г. принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе .
Идеи, выраженные в Концепции, положены в основу ряда конкретных законодательных актов, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Только в 2004 г. был принят ряд федераль-ных законов, реформирующих законодательство о недвижимости. Именно тогда произошли последние существенные изменения правовой регламента-ции в этой сфере.
Вместе с тем действующее законодательство до сих пор изобилует не-четкими и противоречивыми формулировками в отношении фундаменталь-ных основ гражданского права, к числу которых относятся и понятия недви-жимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав. Практически всеми исследователями правового регулирования сделок с недвижимостью признается, что оно все еще весьма далеко от со-вершенства . В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, что лишает правовое регулирование в данной сфере необходимой упорядоченности и эффективности. В результате этого операции с недвижимостью все еще носят достаточно рисковый характер .
Данные обстоятельства определяют актуальность настоящего исследования.
Объектом настоящего исследования являются общественные отноше-ния, возникающие в связи с совершением гражданско-правовых сделок с недвижимостью.
Предмет исследования представляют правовые нормы, регламентирующие указанные выше отношения, практика их применения, а также рабо-ы ученых и специалистов в сфере правового регулирования оборота недвижимости.
Цель настоящей работы - исследовать нормы действующего законода-тельства, правоприменительную практику и теоретические подходы, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- установить содержание понятия «недвижимость»;
- выявить существующие объекты недвижимости и способы их разграничения;
- рассмотреть способы приобретения недвижимости в собственность;
- определить способы передачи недвижимости в пользование;
- охарактеризовать государственную регистрацию недвижимости и сделок с ней;
- определить роль органов опеки и попечительства при совершении сделок с недвижимостью;
- исследовать такой способ защиты супруга как его согласие на совершение сделки с недвижимостью;
- проанализировать права лиц, проживающих в отчуждаемых жилых помещениях.
Степень разработанности в научной литературе. Закономерной реакцией на существующие проблемы правового регулирования сделок с недвижимостью является, с одной стороны, весьма активная работа законода-теля по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области в последние годы. В связи с этим следует отметить работы В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, М.И. Полякова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.В. Чубарова. В то же время по целому ряду вопросов, связанных с приобретением недвижимости, указанные авторы высказывают различные, а порой и диаметрально противоположные точки зрения. 
При написании работы использовались такие источники права как Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ , федеральные законы, подзаконные акты и иные нормативно-правовые акты, специальная научная литература, монографии ученых – правоведов, судебная практика Конституционного Суда, Верховного Суда, Высшего Арбитражного суда, областных судов общей юрисдикции, и федеральных арбитражных окруж-ных судов.
Методологическую основу исследования составили следующие методы научного познания: формально-юридический, логический, исторический, социологический, сравнительно-правовой и др.
Структура работы обусловлена предметом, целями и задачами иссле-дования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения.

Подводя итоги настоящему исследованию, необходимо отметить следующее. 
Существующее законодательство, регламентирующее сделки с недвижимостью, далеко от совершенства. Налицо отсутствие системного подхода, стремление законодателя решить сиюминутные проблемы, не углубляясь в концептуальные подходы. Потребуется еще значительное время для стабилизации теории и практики оборота недвижимости, выработки модельных конструкций и методик. Существует немало проблем и в судебной практике, возникающей в связи с оспариванием сделок с недвижимостью.
При совершении сделок с недвижимостью необходимо знание не только гражданского, но и жилищного, а также семейного законодательства. Важно помнить, что правовые нормы существуют не отдельно друг от друга, а в единой системе права, поэтому применение одной нормы влечет, как пра-вило, применение другой, связанной с ней. 
В завершении исследования необходимо к недостаткам законодательного урегулирования оборота недвижимости следует отнести само определе-ние понятия «недвижимость», вытекающее из ГК РФ и Закона о регистрации, перечень объектов, отнесенных к объектам недвижимости, необходимость регистрации того или иного права, обременения права или сделки с недви-жимым имуществом, многие другие вопросы.
В первую очередь, обращает на себя внимание используемая в статье 130 ГК РФ терминология: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, то есть являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Анализ содержания действую-щего законодательства позволяет сделать вывод о том, что первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл.
Понятия «недвижимое имущество» и «недвижимость» законодатель использует в качестве синонимов. Представляется, что термин «недвижимость» может употребляться как некое обобщение для всех объектов граж-данских прав, в отношении которых устанавливается особый режим недвижимых вещей.
Критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь, такие как критерий «природных свойств» и «прочной связи с землей», могут относиться лишь к недвижимым вещам. Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой ве-щи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоре-ит правовой природе и сущности этих объектов.
При этом такой оценочный критерий, как «невозможность перемеще-ния без несоразмерного ущерба назначению» является излишним - современ-ные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению». Думается, что при определении недвижи-мости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строе-ния с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению. 
Полагаю, наиболее эффективным будет изложение в законе не опреде-ления понятия недвижимости, а перечня объектов недвижимости и их клас-сификации. Подобная конструкция будет способствовать большей стабиль-ности и точности норм о недвижимости, а стабильность нормативного мате-риала является одним из важных элементов стабильности общества.
Многолетние насаждения не могут являться недвижимым имуществом в отдельности и их включение как недвижимости в норму закона создает неразрешимые проблемы для науки и в правоприменении. Законодателя не должно интересовать, что растет на участке. Публичные интересы требуют только регистрации недвижимости и сделок с ней, а также перехода прав на недвижимость, в данном случае на земельный участок.
Представляется, что содержание разрешения, выдаваемого органом опеки и попечительства на отчуждение имущества подопечного, может опре-деляться этим органом по его усмотрению. На практике часто возникает вопрос о возможности включения в текст разрешения различных условий - об одновременной покупке другого имущества взамен отчуждаемого, о зачис-лении вырученных от продажи средств на счет подопечного в банке и проч. По мнению автора, орган опеки и попечительства, исходя из своего пред-ставления об интересах подопечного, вправе выдавать разрешение на отчуждение его имущества под любым условием. Целесообразность постановки таких условий всегда может быть оспорена опекуном или попечителем в суде.
Пункт 1 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что «несоблюдение нотариаль-ной формы, а в случаях, установленных Законом, требования о государст-венной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неоднозначное толкование данной нормы обусловлено неудачным построением фразы, поскольку непонятно, к каким ситуациям следует отнести слова «в случаях, установленных законом»: когда в законе содержится требование о государственной регистрации или когда законом предусмотрена ничтожность сделок вследствие несоблюдения требования о регистрации. Указанную норму следует изложить в следующей редакции: «несоблюдение нотариальной формы, а равно требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».
Правильным является подход, когда закон определяет последствия в виде ничтожности сделок, для которых прямо предусмотрены последствия в виде их ничтожности при отсутствии государственной регистрации. А к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заклю-ченными с момента государственной регистрации, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК РФ. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК РФ следу-ет рассматривать не как противоречащие друг другу, а как дополняющие друг друга нормы.
Представляется, для обеспечения полноценной реализации прав собст-венника необходимо законодательно пересмотреть порядок выселения быв-ших членов семьи собственника жилого помещения. Норма о возможности выселения бывших членов семьи собственника фактически становится неработающей, так как доказать возможность пользоваться каким-либо иным жилым помещением, как правило, весьма затруднительно. Данное положение существенно ограничивает права собственника жилого помещения, посколь-ку очень трудно продать жилье, на которое имеют права какие-либо третьи лица.
Не соответствует закону «продажа» другому супругу жилого помещения, находящегося в общей собственности, но оформленной на имя одного из супругов. В данном случае имущество из совместной собственности «поступает» опять в совместную собственность тех же лиц, т.е. не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.
Следует признать возможным отчуждение доли в праве собственности (не части недвижимого имущества, а именно доли) на недвижимость, которая принадлежит на праве собственности одному лицу. Органы по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок; напротив, государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним обяза-ны зарегистрировать: во-первых, договор и, во-вторых, долю лица, приоб-ретшего право, и оставшуюся долю у лица, которое произвело отчуждение.
Условие о регистрации права собственности на недвижимость на поку-пателя до исполнения им своих обязанностей по оплате противоречит прави-лам ст. 1 ГК РФ. Считаем, что регистрационная служба обязана проверять факт исполнения сделки купли-продажи недвижимости. В противном случае возможна ситуация, когда покупатель уже не может выполнить своих обязанностей по договору купли-продажи, а продавец уже не может защитить свои права путем предъявления виндикационного иска. Стороны такого до-говора ставятся в неравное положение, причем уже невозможно обеспечить восстановление нарушенного права.
В настоящей выпускной квалификационной работе было рассмотрено правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом, выявлены про-блемы правового регулирования и предложены пути их законодательного решения.

Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений.
+7

Вертикальные вкладки