Введение 3
1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости 6
1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества 6
1.2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества 10
2. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 19
2.1. Субъекты договора купли-продажи недвижимого имущества 19
2.2. Предмет договора купли-продажи недвижимого имущества 27
2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи недвижимого имущества 32
2.4. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества 40
3. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества 45
3.1. Обязанности продавца недвижимого имущества 45
3.2. Обязанности покупателя недвижимого имущества 51
Заключение 61
Список используемых источников 66
Операции с недвижимым имуществом являются достаточно новым ин-ститутом в отечественном гражданском законодательстве. В минувший совет-ский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения и реализации права частной собственности стало одной из перво-очередных задач отечественного законодателя. Российская Федерация столкну-лась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закре-пления в рассматриваемой сфере. На основании данного факта достаточно бы-стро была начата работа по созданию законов и иных нормативных актов, регу-лирующих данные отношения. Нормативно-правовые акты вводились в дейст-вие в предельно короткие сроки на основе отдельных практических механиз-мов, но их недостаточная доработка приводила к различным противоречиям и созданию обильной почвы для различного (по причине отсутствия соответст-вующего теоретического аппарата) толкования правовых норм. С целью преду-преждения подобных ошибок законодателем создавались многочисленные под-законные акты, еще более усложнявшие и без того запутанную систему отно-шений собственности на недвижимое имущество, и, в особенности – соверше-ния сделок с таковым.
Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имущест-вом составляют сегодня достаточно значительную часть хозяйственного оборо-та и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан, предпринима-телей и юридических лиц, а также в гражданском обороте в целом.
Актуальность и практическая значимость предлагаемой работы в много-аспектности исследования, а также в распространенности фактов совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку операции с недвижимым иму-ществом стали массовыми и повседневными среди различных участников гра-жданского оборота. Объект настоящего дипломного исследования – это обще-ственные отношения, возникающие в сфере гражданского оборота недвижимо-го имущества.
Предмет изучения – правовые нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения купли-продажи недвижимого имущества.
Целью предлагаемого исследования является анализ особенностей и проблематики заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Задачи исследования:
- определить понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества;
- обозначить правовое регулирование отношений по продаже недвижи-мого имущества;
- рассмотреть субъектов договора купли-продажи недвижимого имуще-ства;
- обозначить предмет договора купли-продажи недвижимого имущества;
- проанализировать вопросы цены и срока в договоре купли-продажи недвижимого имущества;
- рассмотреть форму договора купли-продажи недвижимого имущества;
- обозначить обязанности продавца недвижимого имущества;
- обозначить обязанности покупателя недвижимого имущества.
Информационную базу исследования составили нормативные акты, та-кие как Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ , Федеральные законы , учебники, монографии, брошюры, периодическая литература, электронные ре-сурсы.
Методологической основой исследования послужили такие методы ис-следования, как: специально-юридический, сравнительно-правовой, историче-ский и другие приемы обобщения научного материала и практического опыта.
В данной дипломной работе нами был рассмотрен договор купли про-дажи жилых помещений.
Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязует-ся передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жи-лой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
По юридической природе договор продажи недвижимости является кон-сенсуальиым, возмездным и двусторонним.
Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несо-блюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недви-жимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
Переход права собственности на жилое помещение от продавца к поку-пателю подлежит государственной регистрации.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации пере-хода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию дру-гой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Существенным условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие опре-деленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого поме-щения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недви-жимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недви-жимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторо-нами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены доку-менты, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.
Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.
По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновре-менно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).
Исполнение договора купли-продажи жилых помещений должно осуще-ствляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупате-лем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.
Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соот-ветствии с законом право пользования этим жилым помещением после его при-обретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в до-говор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижи-мости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной реги-страции и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
По итогам работы можно сделать следующие выводы:
- гражданское законодательство должно быть приведено в соответствие с земельным в целях избежания правовых коллизий в сфере рассматриваемых отношений;
- необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона;
- следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;
- требуется внести изменения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.
Кроме того: В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмот-рении находится законопроект о внесении изменений в ГК РФ. В частности, эти поправки направлены на отмену так называемого предварительного разреше-ния органов опеки и попечительства на продажу квартир, в которых проживают несовершеннолетние. Данные разрешения в настоящее время выдаются орга-нами опеки и попечительства и позволяют осуществлять продажу жилых по-мещений, принадлежащих полностью или частично малолетним и (или) несо-вершеннолетним с последующим обеспечением их иным благоустроенным жи-лищем и правом собственности в нем, либо с перечислением денежных средств, вырученных от продажи жилья на лицевой счет ребенка. Естественно, что дан-ные нового жилого помещения, где предполагается проживание детей, пред-ставляются в орган опеки и попечительства на правовую экспертизу, помимо прочего к заявлению о разрешении на продажу жилья прилагаются гарантий-ные обязательства законных представителей и (или) собственников нового жи-лья, на которых и возлагается обязанность по обеспечению подопечного благо-устроенным жилым помещением. На наш взгляд, внесение названных поправок значительно усложнит гражданский оборот именно жилой недвижимости, чего делать никак нельзя, ведь в подавляющем числе случаев малолетние и несо-вершеннолетние становятся собственниками жилых помещений в процессе приватизации, приобретают соразмерные доли в праве общей собственности, которыми фактически обременяется то или иное жилое помещение. На наш взгляд, в целях оптимизации соотношения интересов малолетних и несовер-шеннолетних детей, а также граждан, признанных недееспособными в установ-ленном законом порядке, и публичного интереса в развитии гражданского обо-рота, есть смысл более подробно урегулировать процедуру купли-продажи именно жилых помещений, принадлежащих полностью или в долях детям и не-дееспособным совершеннолетним гражданам. В силу чего рекомендуем внести в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ дополнения следующего содержания: "Распоряжение органа опеки и попечительства о разрешении отчуждения, в том числе купли-продажи, принадлежащего подопечному жилого помещения или доли в праве общей собственности на соответствующее жилое помещение, мо-жет выдаваться также в случае надлежащим образом оформленных гарантий-ных обязательств законных представителей и (или) третьих лиц, о предоставле-нии подопечному в установленные сроки права собственности в ином благоус-троенном жилом помещении. При этом новое жилое помещение по своим тех-ническим и эксплуатационным свойствам не должно быть хуже отчуждаемого. В случае, если законные представители и (или) третьи лица не исполнят ука-занные гарантийные обязательства в установленный органом опеки и попечи-тельства срок, договор об отчуждении жилого помещения или доли в праве об-щей собственности в жилом помещении, принадлежавшего подопечному, мо-жет быть признан недействительным органом опеки и попечительства в тече-ние трех лет с момента его государственной регистрации"